『不動産投資の正体』（猪俣淳著）読んでみた - オカダマニラを応援するブログ

昨日ふと思って「どエンド君正体」という検索ワードを打ち込んでみた。すると、このツイートが引用されたページに行き着いた。

どエンド君が参考になったと言うと営業妨害にしかならないのですが…『不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』(猪俣淳)ですかね。
— どエンド君 (@mikumo_hk) 2016年9月1日

どエンド君はアルファツイッタラーかつ天才エンド不動産投資家さん。正体不明で都内のおんぼろ物件を拾い集めている以上のことはわからない。

現在、私はボロ戸建物色中の身分。天を仰ぎ見るような存在である、どエンド君がお勧めしている著者に興味があって早速注文してみた。『不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』にはアマゾンに在庫がなかったので、一旦まずより初級者向けと思われる『不動産投資の正体』を購入し今日読み終えた。

感想：とても分かりやすい。内容が包括的で不動産投資に入る前のマーケット概況、考え方、投資の目的を定める、自己資金別に投資手法を考える。加えて、EXITの考え方などが良くまとまっている。

面白かった部分は次の３点。

このパートが具体的で面白かった。私が今からやろうとしていることはまさに自己資金200万円コース。

自己資金100万円以下

めちゃ安物件を現金買い。安くても需要がない、借り手を見つけるためのバリューアップに費用が掛かりすぎないか注意。

自己資金100万円＋融資

頭金規定10%として500万円程度の物件 → 区分中心。キャッシュフローは1万円程度。利回りが高い激安物件を買っても、家賃が安いので管理費・修繕費引くと同じくらいに落ち着くことが多い。

自己資金200万円＋融資

800万円くらいの古い区分や小さな戸建。

自己資金500万円＋融資

1）3000万円くらいの小さなアパートを買う。
2）500万円の区分を現金買い、共同担保でフルローン。似た区分を追加で1~2個買う。

自己資金1000万円＋融資

1）首都圏新築アパート
2）首都圏中古アパートと区分2つ

それ以上

上記の様々な組み合わせ。

物件についているローン残高が売却可能額を大きく下回ってきて売却すれば手残りが出るケース。このとき、売却せずに家賃をもらい続けるべきか売却すべきか。

仮に100万円の家賃収入がある家を1000万円（利回り10%）自己資金100万円、残りはローンで買ったとする。3年たって残債が900 → 600万円になった。今売却しても1000万円で売れる。このとき、400万円の手残りがある。

最初は自己資金100万円から初めて1年目家賃100万円。この時点で自己資金の投資は回収済み。この時点での投資利回り100%

400万（頭金＋残債の減り）の手残りが可能性としてあるケース。これは100万円を得るために400万円を使っていることと同義。つまり自己資本から見た投資利回りは25%。徐々に限界的な投資利回りは低下している。

なるほど！確かに。つまり、この自己資本から考えた利回りが大きく低下し満足できなくなったところが売りポイント。

お金の生み出し方にもどの程度、いつ欲しいのかによって買うべきものが異なるのも面白い。

いまのキャッシュフロー重視：新築＋長期ローン＋自己資金多め

いまのキャッシュフローより将来の準備：そこそこ物件＋ローンは短め

まとまった資産をごっそり：築古＋資本改善＋転売

結論としては区分か戸建。小規模物件から適切なレバレッジをかけつつ増やしていく。ただし、現在都心では区分は利回り低すぎる。したがってボロ戸建から始める。大きく増やしていき、最終的には新築に向かう。そういうことになるのだろうか。