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ボロ戸建て買ってみた 買付け編

ボロ戸建て買ってみました。先週、現地に妻と子供を連れて再訪し嫁ジャッジメントでGO!となったので売出し価格から11%低いところで指値をしてみた次第です。

その2日後、売り主から了承が得られたため契約へといま動いています。

今回の物件のスペックは

都内某区
JR駅徒歩11分
一戸建て 築47年
建物 60平米前後
※再建築不可


となっています。価格は750万円です。利回りは13%超

楽街で見て翌日すぐ問い合わせ。その後、マイソク持って現地視察後、電話で不動産屋へ連絡質問。

最寄りの不動産屋、数件へ聞き取り調査。その次の週末、家族を連れて再び現地調査。11%ほど値引いてもらったところで指値しました。売主の承諾を得て契約へ移ります。

今回は相続物件で相続人が周囲の土地・建物と合わせてどんどん売り払っていた中の1物件のようですね。いま住んでいる人はこの物件に10数年住んでいるのですが、手を挙げず市中にこの物件が流れたそうです。

ちなみに楽待で見つけました。不鮮明な写真でクソボロオーラがすごかったのですが、現地に行ってみるとん〜、まあ古いっちゃあ古いけど、いやこれはこれで味があっていいのでは?なんかきれいにつかってるみたいだし、ってなことで私の妻からも大好評。

できればこの方に長く住んでほしいのですがどうでしょう。周囲の不動産屋で調査した限りでは、次の借り手を探すとなるとおそらく家賃はいまの10%引きくらいが相場と見ています。

すると、最終的には利回り12%くらいに落ち着くかなあというのが私の希望的観測になっています。ただ、リフォーム費用が怖いです。これ次第で利回り10%まで低下しちゃいますね。

 

また、間口が狭く接道条件を満たしていないということで再建築不可です!隣の家か裏の家がいつかそのうち買収できればそれだけで土地の値段は2倍以上と見ているのですが、なかなかそんなことは簡単に起きないでしょうね。

それまでは物件を回してジッと耐え忍ぶのみです。ほんとにヤバくなったら柱だけ残して大規模リノベなんてのも挑戦してみたいですが採算あわない気がします。

反対側のお家も間違いなく再建築不可なのですがなぜか外壁がめちゃくちゃ今風なタイル張りです。きっと柱を残してリノベ風再建築をされたのでしょうね。

 

今回、はじめての法人での物件取得になりますので、法人設立までの流れなんかも今後書いていきたいと思います。会社設立freee便利。

2018年6月第3週 今週の保有銘柄ダイジェスト

今週は試験的に更新を少しお休みしてみたのですが、やはり一度更新を止めるだけでずんずんとアクセス数が減りますね。仕切り直しで今日から再び活動開始です。

今週(2018年6月12日〜16日)のPF: +3.6% (先週比)

今週売った株

ジャパンインベストメントアドバイザー

公募価格決定後、すぐ上で購入。支えがなくなった途端、一気に急落し含み損。今回、需給が改善したのか戻ってきたので多少のプラスで売却。

中長期的には業績が大きく向上する可能性が高いが、短期的には需給面で不安あり。今回信用取引での買いだっためリスク低減のため一旦売却。

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エスプール

投信とみられる売り継続。材料があるのかはわからない。単なるメルカリIPOへ資金移動のための売りかと見られる。25日移動平均のトレンドラインを割りトレンドが一向に反転しないため涙の売り。こちらも事業の悪材料による売りではないため、落ち着いたらカムバックしたい。

その後、木曜日に株価は底を打ったと判断して売却株式数の20%を再び買うも現在含み損継続。

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保有継続・新規買い銘柄

ビューティーガレージ

新株予約権による第三者割当増資で大幅需給悪化。以来、お荷物銘柄だったが決算が出てようやく反転。SBIによる第7回新株予約権行使が始まったところでは必ず逃げたい。

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スタートトゥデイ

現在PFで唯一のスター銘柄。ZOZOプライベートブランでシャツの取扱を開始してから一直線で株価は上昇。木曜に最高値を付けてこれから調整に入りそう。

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ユニバーサルエンターテイメント

6月15日引け後に「グループ内組織再編に関するお知らせ」との適時開示。ライセンスへの悪影響を避けるためのグループ再編。岡田和生氏の影響力排除のためか。数字への影響はほぼないとみられる。

株価は行ったり来たりで飽きてくる。カジノ法案通過、次回の決算。そろそろ強い方向性が出るような材料があればいいのだが。

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『不動産投資の正体』(猪俣 淳著)読んでみた

昨日ふと思って「どエンド君 正体」という検索ワードを打ち込んでみた。すると、このツイートが引用されたページに行き着いた。

不動産投資の出口戦略・組合せ戦略

どエンド君はアルファツイッタラーかつ天才エンド不動産投資家さん。正体不明で都内のおんぼろ物件を拾い集めている以上のことはわからない。

現在、私はボロ戸建物色中の身分。天を仰ぎ見るような存在である、どエンド君がお勧めしている著者に興味があって早速注文してみた。『不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』にはアマゾンに在庫がなかったので、一旦まずより初級者向けと思われる『不動産投資の正体』を購入し今日読み終えた。

 

感想:とても分かりやすい。内容が包括的で不動産投資に入る前のマーケット概況、考え方、投資の目的を定める、自己資金別に投資手法を考える。加えて、EXITの考え方などが良くまとまっている。

面白かった部分は次の3点。

自己資金ごとの投資パターン(首都圏)

このパートが具体的で面白かった。私が今からやろうとしていることはまさに自己資金200万円コース。

自己資金100万円以下

めちゃ安物件を現金買い。安くても需要がない、借り手を見つけるためのバリューアップに費用が掛かりすぎないか注意。

自己資金100万円+融資

頭金規定10%として500万円程度の物件 → 区分中心。キャッシュフローは1万円程度。利回りが高い激安物件を買っても、家賃が安いので管理費・修繕費引くと同じくらいに落ち着くことが多い。

自己資金200万円+融資

800万円くらいの古い区分や小さな戸建。

自己資金500万円+融資

1)3000万円くらいの小さなアパートを買う。
2)500万円の区分を現金買い、共同担保でフルローン。似た区分を追加で1~2個買う。

自己資金1000万円+融資

1)首都圏新築アパート
2)首都圏中古アパートと区分2つ

それ以上

上記の様々な組み合わせ。

今売れば手残りがある物件を保有し続けるかどうか

物件についているローン残高が売却可能額を大きく下回ってきて売却すれば手残りが出るケース。このとき、売却せずに家賃をもらい続けるべきか売却すべきか。

仮に100万円の家賃収入がある家を1000万円(利回り10%)自己資金100万円、残りはローンで買ったとする。3年たって残債が900 → 600万円になった。今売却しても1000万円で売れる。このとき、400万円の手残りがある。

最初は自己資金100万円から初めて1年目家賃100万円。この時点で自己資金の投資は回収済み。この時点での投資利回り100%

400万(頭金+残債の減り)の手残りが可能性としてあるケース。これは100万円を得るために400万円を使っていることと同義。つまり自己資本から見た投資利回りは25%。徐々に限界的な投資利回りは低下している。

なるほど!確かに。つまり、この自己資本から考えた利回りが大きく低下し満足できなくなったところが売りポイント。

キャッシュフローが欲しいのか、将来の資産が欲しいのか

お金の生み出し方にもどの程度、いつ欲しいのかによって買うべきものが異なるのも面白い。

いまのキャッシュフロー重視:新築+長期ローン+自己資金多め

いまのキャッシュフローより将来の準備:そこそこ物件+ローンは短め

まとまった資産をごっそり:築古+資本改善+転売

 

結論としては区分か戸建。小規模物件から適切なレバレッジをかけつつ増やしていく。ただし、現在都心では区分は利回り低すぎる。したがってボロ戸建から始める。大きく増やしていき、最終的には新築に向かう。そういうことになるのだろうか。

 

 

Okada Manilaの新COOにドイツ銀行出身Byron Yip氏が就任

すげーっぽい人がオカダマニラに入ったようです。この人の経歴見るにオカダマニラだけではもったいないですね。ユニバ本体も経営してほしいくらいです。ユニバーサルE自体も変なもめ事ばっかりしてないで大人になってもらいたいところです。。

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ドイツ銀行およびユニオンゲーミング出身のバンカー「Byron Yip」氏

ドイツ銀行およびユニオンゲーミング(カジノに特化したブティック系の投資銀行みたいですねーー参考:ユニオン・ゲーミングが株式リサーチ部門で重要人材を採用 | Business Wire)の元銀行員 Byron Yip 氏がオカダマニラのCOOに就任する見込みです。

記事によると、Yip氏はタイガーリゾートの取締役にも同時に就任する予定です。もともと、Steve Wolstenholme氏がベトナムのIRプロジェクトに参加するために会社を辞めることから彼の役割を引き継ぐ形で入社に至ったようです。

ユニオンゲーミングの人事部長は、彼を採用できたことはオカダマニラにとって「大ヒット」とだ述べています。ユニオンゲーミングはマニラマーケットの長期的な発展をかなりポジティブに見ており、オカダマニラはその供給の大きさから、マーケットでかなりのシェアを獲得し将来のキャッシュフローを有望視しています。

Yip氏はこれまでデロイト&トウシュ、TD証券、ドイツ銀行、ユニオンゲーミングと渡り歩いて銀行家としてのキャリアを築いてきています。ドイツ銀行時代に投資銀行サービスをグローバルなカジノ企業に提供しており、それがきっかけでカジノ特化のブティック投資銀行であるユニオンゲーミングへの入社に至ったようです。

また、タイガーリゾートのCFOは、ほぼ確実にオカダマニラはこれまでの工期の遅れを経てようやくこの秋にグランドオープンできると話しています。

2016年12月にソフトオープンして以降、2017年Q3にVIPカジノがオープン、これまでに完成すれば993室となるホテル客室数の約半分が完成しています。オカダマニラのライセンスでは、最大500のゲームテーブルと3千代のスロットマシンを稼働させることができます。

参考URL

Byron Yip appointed Okada Manila COO, grand opening set for autumn

はてなブログを高速化するーーはてなスター削除からSNSボタン変更まで

このサイトも本格的に初めてはや3か月経ちました。最近は体が自動的に更新作業に向かうように適応しているみたいで何事も姿勢だなと痛感してます。ところで最近、サイトが遅いような気がして気になってるんです。

はてなブログ 読み込み 遅い」とかって検索してみるとザクザク結果が出てきます。はてなブログの読み込みが遅いことは、ブログを書く人にとってはもはや常識のようですね。

どうも遅いのが気になってしまって、これでせっかくアクセスしてくれた人を逃してしまっているのではないかと思うと今すぐ直したい気分になり、いろいろと試してみました。

今日やったこと

  • 画像のデフォルト圧縮率を70%まで下げること
  • はてなスターボタンの削除

一つ目は単純で画像のアップロード先が必然的にはてなになるのですが、その画像の上げ先であるはてなフォトライフで圧縮率の調整ができます。デフォルトでは100%(圧縮しない?)の設定なのですが、調べてみると多くの人が80%程度まで下げているようです。

私のブログはもとはといえば株ブログなので画像はチャートくらいなものです。たまに、写真も上げますがその時はその時でしょう!これが対策1。

次が、はてなスターボタンです。これははてなの機能で5年くらい前に流行った評価経済の名残でしょうか。いい記事ねと思ったらはてなスターを送りあう、そんな素敵なことがはてなではできるのです。

しかし、これも削除です。なぜなら株クラにはそんなもの送りあう文化はないから。もともとはてなブログには株クラは少ないんですよね。どちらかというとライブドアブログです。はてなは基本サブカルかプログラミングの話しか盛り上がらないんですよね。なので、はてなで株ブログをやっている私にははてなスターは無関係です。

結果

最後に今日の成果を測定したいと思います。GoogleのツールにPageSpeed Insightsというものがあり、これで高速化の成功の度合いを測定してみるのが一番容易で良く使われているようです。

変更前

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変更後

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変更後で5ptあがりました。ここから75くらいまでは調整を加えれば伸ばすことは可能なようです。ちなみにFacebookTwitterのシェアボタンもデフォルトだと結構重めらしく、これを軽くする方法なども出回っているのですが、関連記事の枠のさらに下にSNSボタンが出てきてしまうので今日は断念。明日に備えて今日は寝ます。やらないといけないことはまだまだありそうです。

ちなみにこのサイトが非常に参考になりました。はてなブログなのにサクサクヌルヌルなサイトです。

blog.minimal-green.com

2018年6月前半 アクセス数ランキング 上位の記事振り返り

おはようございます。最近ちょっと忙しくて疲れてきてしまいました。 社畜業、ユニバ追いかけ、ブログ、物件探し、集中力を分散しすぎているので余計に疲れます。

今年は早いものでそろそろ折り返し地点に入りますけれども、去年から広げすぎた対象をグッと縮めていって、思い切った「集中と選択」が残りの期間を充実させるためのカギかなと思っています。

さて、今月前半のブログアクセス数ランキングです。

 

 

第一位 WithCoin は詐欺(Scam)確定か オカダマニラ 公式に仮想通貨との関連を否定

www.kabuo10x.fun

検索での流入が非常に多かった記事になります。集団訴訟を募るサイト、enjinでも被害総額がなんと12億円にも上っており、非常に注目度も高いです。ただ、12億円はちょっと盛ってる気がしますね。

WithCoinの犯人(とあえて書きます)は、ユニバホルダーのようにオカダマニラを追いかけまわしている日本人がいるとは全く思っていなかったんじゃないでしょうか。

どうせフィリピンのカジノのことなんて誰も知らんやろ、オカダマニラって日本人経営らしいし提携したって言ってもホンマっぽいやろ、誰も知らんやろうしイケるやろ。的な感じで適当に決めたんじゃないかと思っています。

というわけで、我々ユニバホルダーの存在が犯人たちにとっては誤算だったのかなと勝手に思っています。

第二位 Okada Manila(オカダマニラ)とは?日本人が経営するマニラ最大のカジノリゾート 

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実はいま「オカダマニラ」と検索するとこのブログが大体9番目か10番目に出てくるのですが、それが「カジノ3社の決算からオカダマニラの3年後を想像する」という記事なのですね。もうすでに City of Dreams Manila の今期予想を外してしまいやっちまった感の漂う記事なのですが。。

それはさておき、そういえばオカダマニラの普通の紹介記事って書いてないなあと思い、上記記事を書きました。これが検索に引っかかってくるとよいのですが、今のところ、この記事よりオカダマニラ決算の記事とWithCoinの記事がGoogleにはピックアップされてしまっています。

今後のオカダマニラ再訪問でもう少し記事を充実させたいと思っています。

第三位 【祝上場】WithCoin 上場するも開始15分で初値の200分の1となる大暴落

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これは釣りタイトル記事です。しかし、内容は事実です。実際に1/200に価格が一瞬で下がっています。どうやらICOではコイン売り出し側が価格を自由に決められるケースが多いようで、これもおそらく同様のケースです。一度は高値をつけたのに逃げられなかったあなたが悪いのよというエクスキューズに使われているそうです。

第四位 【岡田和生会長「(オレは)神様だ!」取締役会流出映像 書き起こし<1>

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これはビックリしましたね。誰がどう考えてもユニバ側の人間、経営陣かそれに近い人物が故意に流出させたとしか思えないです。凄まじい粘着攻撃です。大株主で創業者にもかかわらず、会社を追い出されてしまう和生への哀れみを覚えないでもなかったのですが、この動画を見るとその気持ちも薄れてしまいましたね。

支離滅裂、暴言吐きまくり、自己中心的、自己完結的な和生の一面をじっくり見ることができます。以前からこんな感じなのか分かりませんけど、こういう上司が会社にいたら相当厄介ですよね。この動画で行われている取締役会では和生を切るともうほぼ全員が決めているためか、誰も助け舟を出すことなく和生は沈んでいった模様です。

 

第五位 岡田和生の愛人が検察との癒着の証拠をインスタに公開か 自ら墓穴を掘る

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これもタイトルの引きが強いからでしょうね。公開から数週間たった今でも一定数のアクセスがあります。クロエ・キムさん、これ上げたらまずいよなとか全く思わなかんったんでしょうか。

 

今後取り上げたい海外記事

和生の娘、ヒロミさん登場のニュース映像

www.youtube.com

岡田和生会長「さっぱり意味がわからない!」 取締役会流出映像 書き起こし<2>

岡田和生氏が吠えた取締役会流出映像書き起こし第二弾です。岡田和生氏が岡田家長男によって岡田ホールディングスから追い出され後、やけっぱちになってストックオプションを10%分俺に発行しろ!と取締役会で吠える映像になります。

 


Part 2: Japan casino boss Okada loses it in the boardroom!!!

 

<書き起こしココから>

会長 (冒頭、聞き取れない)作ってないからどうのこうの言うとはないと。作るために決議をするんですよ

社外取締役 今我々がきかされているのはまぁ言ってみれば一方当事者の観測に基づく情勢判断ですよね

会長 情勢判断じゃないですよ。既に発行されており、いま岡田ホールディングは名義かけられたと(注:ママ。名義替えられたの意と思われる)

 

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